Важно выбрать профессионального управляющего.
Управляющая организация — член саморегулируемой организации.
Ремонт жилого дома
- Текущий ремонт через 3-5 лет
- Капремонт через 15-30 лет
Важно учесть, что сбор денежных средств на проведение работ по капитальному ремонту может занять несколько лет, их трата осуществляется по решению собственников Денежные средства на текущий ремонт собираются и тратятся в течение года.
Текущий ремонт МКД
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах 3-5 лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий. В состав работ по текущему ремонту в т.ч. входит: устранение местных деформаций (мелкий ремонт) и окраска фасадов, стен и перекрытий, герметизация стыков, внутренняя отделка стен, потолков, полов, технических помещений и иных общедомовых помещений, восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения. Основанием для определения потребности в текущем ремонте МКД, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров МКД.
Виды текущего ремонта:
- Плановый (с периодичностью 3-5 лет)
- Внеплановый — устранение непредвиденных неисправностей
- Подготовка к эксплуатации в весенне-летний период
- Подготовка к эксплуатации в зимний период
Решения о составе работ и услуг по текущему ремонту, а также о размере их финансирования принимают собственники на общем собрании.
Капитальный ремонт МКД
Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт рекомендуется проводить при износе от 30% до 70% каменных домов (65% — деревянных). Комплексный капитальный ремонт охватывает здание и сооружение в целом. Выборочный капитальный ремонт состоит из ремонта отдельных конструкций здания или отдельного вида инженерного оборудования
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов жилого дома:
- Фундаменты, стены, перекрытия, балконы, внутренние несущие стены, каркас, лестницы, крыльцо, крыши — 30-80 лет
- Покрытия крыш (кровля), входные двери — 10-15 лет
- - Внутренняя отделка — 3-8 лет
- Комплексный ремонт рекомендуется проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15-20 лет
- — Ведомственные строительные нормы(приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312)
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома*
*— для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года
- Документы технического учета жилищногофонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества
- Документы (акты) о приемке результатов работ, в т.ч. актыо приемке жилого дома от строительных организаций
- Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Обязанности по хранению, ведению и передаче технической документации лежат на управляющей организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК).
Определение расходов на проведение капитального ремонта
Решение о проведении капитального ремонта и оплате расходов на капитальный ремонт принимается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации (ТСЖ, ЖК) о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования.
Расходы на капитальный ремонт
Единовременный взнос (оплата по договору).
Пример:
Площадь 20-ти квартирного дома — 1 000 кв.м.
Средняя стоимость капитального ремонта — 1 800 руб. за кв.м.
Стоимость ремонта =1 800 руб. х 1 000 кв.м. =1,8 млн. руб. или
90 тыс. руб. с каждой квартиры(1,8 млн. руб./20)
или Накопительный принцип.
Пример:
Площадь 20-ти квартирного дома — 1 000 кв.м.
Средняя стоимость капитального ремонта — 1 800 руб. за кв.м.
Стоимость ремонта =1 800 руб. х 1 000 кв.м. = 1,8 млн. руб.
В случае, если необходимая сумма будет накапливаться в течение 30 лет, ежемесячная плата с каждой квартиры составит: 250 руб.(5 руб. за 1 кв.м.)
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома*
*— для домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года
- Документы технического учета жилищногофонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества
- Документы (акты) о приемке результатов работ, в т.ч. актыо приемке жилого дома от строительных организаций
- Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Обязанности по хранению, ведению и передаче технической документации лежат на управляющей организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК).
Определение расходов на проведение капитального ремонта
Решение о проведении капитального ремонта и оплате расходов на капитальный ремонт принимается на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации (ТСЖ, ЖК) о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования.
Расходы на капитальный ремонт
Единовременный взнос (оплата по договору).
Пример:
Площадь 20-ти квартирного дома — 1 000 кв.м.
Средняя стоимость капитального ремонта — 1 800 руб. за кв.м.
Стоимость ремонта =1 800 руб. х 1 000 кв.м. =1,8 млн. руб. или
90 тыс. руб. с каждой квартиры(1,8 млн. руб./20)
или Накопительный принцип.
Пример:
Площадь 20-ти квартирного дома — 1 000 кв.м.
Средняя стоимость капитального ремонта — 1 800 руб. за кв.м.
Стоимость ремонта =1 800 руб. х 1 000 кв.м. = 1,8 млн. руб.
В случае, если необходимая сумма будет накапливаться в течение 30 лет, ежемесячная плата с каждой квартиры составит: 250 руб.(5 руб. за 1 кв.м.)
Собственники — на общем собрании принимают решение о принятии участия в пилотном проекте и размере ежемесячной платы на расходы по капитальному ремонту (не ниже федерального стандарта стоимости капитального ремонта*); ежемесячно вносят плату за капитальный ремонт УО (ТСЖ, ЖК).
УО, ТСЖ, ЖК — ведут сбор и отдельный учет денежных средств, предназначенных на проведение капитального ремонта; перечисляют данные средства в Республиканский фонд; передают информацию о состоянии МКД; составляют и направляют в Республиканский фонд заявку на финансирование капитального ремонта; осуществляют выбор подрядных организаций путем проведения аукциона в электронной форме.
Республиканский фонд финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД — аккумулирует и учитывает средства граждан (в разрезе МКД), предназначенные для проведения капитального ремонта; осуществляет финансирование капитальных ремонтов МКД на основании утвержденных муниципальных программ по проведению капитального ремонта и заявок управляющих организаций (ТСЖ, ЖК); в случаях, когда размер затрат превышает размер накопленных средств по МКД, а срок проведения капитального ремонта истекает — предоставляет займы, погашение которых осуществляет УО (ТСЖ, ЖК) за счет средств собственников (ежемесячной платы на проведение капитального ремонта); проводит мониторинг расходования средств на выполнение капитальных ремонтов МКД, осуществляет строительный контроль.
Федеральный фонд ЖКХ — предоставляет финансовую поддержку в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г № 185-ФЗ. *— федеральный стандарт стоимости капитального ремонта на 1 кв.м. на 2010-2011гг. утвержден пост. Правительства РФ от 18.12.2008 № 960 в размере 5 и 5,6 рублей соответственно.
Основной перечень нормативных правовых актов
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 № 960 «О Федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2009-2011 годы»;
- Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома»;
- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
- Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры» «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (вместе с «Ведомственными строительными нормами. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88(р)»).
Статья от Администрации г. Таруса Калужской обл.